В современных российских условиях строительство частного дома являет собой длительную процедуру не только ввиду технологической сложности, но и по другой причине, имя которой — бюрократия. При этом нельзя отрицать необходимость согласования архитектурных проектов в компетентных органах, однако сам механизм согласования, доставшийся нам как советское наследие, настолько замысловат, что «без пол-литра» позволит в нём разобраться только знание соответствующего законодательства, своих прав и обязанностей.
Основополагающим нормативным актом в сфере строительства и архитектуры является Градостроительный кодекс Российской Федерации . В частности данный кодифицированный закон регулирует правоотношения и разграничивает обязанности различных органов власти касательно территориального планирования, технического регулирования градостроительства, государственной экспертизы соответствующих проектов и государственного строительного надзора. Однако для того, чтобы смело заходить в кабинеты чиновников, зная их обязанности и свои права, необходимо изучить более значительный объём нормативной информации.
Многие владельцы земельных участков, которые затевают строительство индивидуального жилого дома, ознакомившись с 3 пунктом статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации , в котором указано, что подготовка проектной документации при индивидуальном малоэтажном жилищном строительстве не требуется, не считают важной процедуру детальной разработки и согласования проекта.
Однако на самом деле данная норма законодательства только вводит в заблуждение застройщиков, ведь Свод правил по проектированию и строительству «Разработка, согласование, утверждение, состав проектно-планировочной документации на застройку территорий малоэтажного жилищного строительства» (СП 11-111-99) дополняет требования п. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса, устанавливая в том числе перечень документов, которые необходимы для того, чтобы строительство было законным. При этом нормы СП 11-111-99 прямо не противоречат нормам Градостроительного кодекса, что исключает возможность признания их недействительными.
Любое строительство начинается даже не с архитектурного проекта, а с покупки земельного участка.
При этом стоит помнить, что в черте города любое строительство ведётся соответственно градостроительной документации, потому для индивидуального малоэтажного строительства подойдёт только тот земельный участок, который согласно схеме территориального развития населённого пункта, его градостроительной документации и других актов администрации субъекта Федерации и органов местного самоуправления отведён как территория для малоэтажного строительства.
Информацию касательно свободных земельных участков и их целевого предназначения можно получить в местном совете. Если же говорить о загородных участках, то любой такой участок строительного предназначения может быть использован для индивидуального строительства.
Статьи 7 и 8 Градостроительного кодекса помогут разобраться с тем, какие именно органы компетентны в вопросах выделения земельных участков, а также выдачи разрешений на строительство на данных участках и введение построенных объектов в эксплуатацию: органы местного самоуправления поселений и муниципальных районов уполномочены в вышеуказанных вопросах, если речь идёт об участках и объектах на территории поселений и муниципальных районов, а в случае с загородными участками обращаться необходимо в местные органы исполнительной власти.
В соответствии со Сводом правил СП 11-111-99 строительство на определённом участке возможно только после его геодезического выноса и закрепления его границ на местности согласно проекта межевания. Эти действия осуществляются многочисленными частными компаниями и физическими лицами, которые имеют соответствующие лицензии. Выполнение этих действий оформляется актом приёма-передачи.
Согласно п. 4.2 СП 11-111-99 к разработке проектной документации необходимо приступать, имея на руках постановление местного органа исполнительной власти о разрешении строительства или проектирования . Также понадобится утверждение выбора земельного участка . Проект дома, площадь которого превышает 500 кв. м. , должен разрабатываться в соответствии с архитектурно-планировочным заданием , заявка на получение которого подаётся в комитет по архитектуре Вашего района. Архитектурно-планировочное задание включает в себя около двух десятков пунктов, требования которых являются основой для разработки проекта (природные условия, архитектурные требования, благоустройство земельного участка и т.д.).
Объекта индивидуальной застройки выдаёт местный орган исполнительной власти. Обращаться необходимо в отдел (управление) архитектуры и градостроительства. Заверять разрешение уполномочены главный архитектор города или района, а утверждается оно Главой местной администрации. Разрешение на строительство выдаётся на основании заявления, к которому прилагаются правоустанавливающие документы (постановление о предоставлении участка под индивидуальное жилищное строительство, договор о предоставлении права застройки), генеральный план земельного участка, паспорт земельного участка, паспорт проекта дома, акт об установлении натурных границ участка и разбивки строений, осей и красных линий здания. Если согласованием будет заниматься непосредственно строительная компания, к пакету документов необходимо добавить лицензию на право строительной деятельности.
Архитектурный паспорт проекта индивидуального жилого дома, необходимый для получения разрешения на строительство заказывается в любой организации, которая имеет лицензию на предоставление подобных услуг. Архитектурный паспорт обязательно должен включать в себя план кровли, планы этажей, цветные фасады, разрезы по осям и фасады по осям, сопровождаемые общей пояснительной запиской. Также в архитектурный паспорт проекта должна быть включена копия лицензии разработчика проекта.
Как видим, процессы проектирования и согласования являются взаимосвязанными и рациональнее всего по мере возможностей проводить их параллельно, ведь тот же архитектурный паспорт проще всего заказать у компании-разработчика проекта, кроме того, для того, чтобы получить разрешение на строительство, необходимо иметь базисные проектные материалы, такие как поэтажные планы, планы фасадов и т.д.
Услуги по разработке проектов частных домов сегодня предоставляет множество организаций. Проектные работы выполняются на основании договора-заказа на выполнение проектной документации . Никогда не стоит пренебрегать составлением такого договора, поскольку он может стать Вашей главной гарантией и основным аргументом в случае наличия претензий к разработчику проекта. В договоре-заказе на выполнение проектной документации указывается информация о сторонах: личные данные заказчика (ФИО, адрес проживания, серия и номер паспорта) и наименование организации, в которой заказываются проектные работы, и/или ФИО и реквизиты непосредственного исполнителя проекта. Согласно с договором исполнитель обязывается выполнить проект в соответствии со всеми СНиПами (строительными нормами и правилами) и ГОСТами (государственными стандартами) и выдать его заказчику в обусловленном количестве экземпляров, а заказчик обязывается оплатить проектные работы до их начала и явиться на промежуточные согласования проекта и принять его окончательный вариант.
Уже на этапе заключения договора на выполнение проектной документации Вы должны окончательно определиться, желаете ли Вы доверить согласование проекта его разработчику или пройти огонь, воду и медные трубы всех инстанций самостоятельно. Этот выбор вряд ли дастся Вам легко — услуги по согласованию весьма дорогостоящи, а для того, чтобы узаконить проект и строительство самостоятельно потребуется немало времени и сил, а главное — знаний (надеемся, что в плане знаний Вам пригодится в частности данная статья). Если Вы решите заказать услуги по согласованию проекта у разработчика, то это необходимо указать отдельным пунктом в договоре, перечислив органы, в которых разработчик обязуется согласовать проект. Также важным условием договора является обязанность исполнителя устранить за свой счёт все недостатки проекта, которые возникли по его вине. Речь идёт в первую очередь о замечаниях согласовывающих инстанций, которые касаются различных упущений в проекте, например, о его несоответствии определённым нормативным документам. Кроме того, в договоре необходимо определить, какая из сторон берёт на себя обязательство утвердить проект у главного архитектора города или района. Подписанный сторонами договор необходимо согласовать с начальником управления (отдела) градостроительства местной администрации.
После заключения договора на выполнение проектной документации составляется задание на проектирование частного жилого дома и, по необходимости, хозяйственных построек. На основании этого задания исполнитель будет разрабатывать проект. В задании указывается основание для проектирования (договор на выполнение проектной документации), стадии разработки проекта; этажность, площадь и прочие основные характеристики будущего дома; Ваши требования к конструктивным, инженерным и архитектурно-планировочным решениям, а также к благоустройству всего земельного участка. После того, как Вы утвердите задание, его необходимо согласовать с управлением (отделом) архитектуры и градостроительства в Вашем городе/районе.
После этого организация-исполнитель в обусловленный срок разрабатывает проект , который должен соответствовать нормам Градостроительного кодекса РФ, Постановлений Правительства РФ, а также сводам правил (СП) и очень многим СНиПам и ГОСТам, среди которых:
- «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию»
- «Об инженерных изысканиях для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства»
- «Об утверждении правил представления проектной документации объектов, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт которых предполагается осуществлять на землях особо охраняемых природных территорий для проведения государственной экспертизы и государственной экологической экспертизы»
- «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства»
- СНиП 2.01.15-90 «Инженерная защита территорий, зданий и сооружений от опасных геологических процес сов»
- СНиП 3.05.04-85 «Наружные сети и сооружения водоснабжения и канализации»
Готовый проект состоит из многих документов, среди которых ситуационный план, топосъёмка земельного участка и его генеральный план, планы подвала, цокольного этажа или техподполья, поэтажные планы, планы фасадов, перекрытий и покрытий, характерные разрезы, план стропильной системы крыши, план фундамента с его сечениями и характерными узлами и деталями, чертежи инженерных сетей, а также пояснительная записка и основные технические и экономические показатели. Кроме того, в состав проектной документации может входить смета строительства, однако на практике детальная смета заказывается у исполнителя не так часто ввиду её высокой стоимости.
Отдельные требования к Вашему проекту предъявят санитарно-эпидемиологическая, пожарная инспекция и МЧС , потому согласовывать проект доведётся и в этих органах.
Для присоединения к различным инженерным сетям (электроснабжение, водоснабжение и водоотделение) необходимы технические условия , которые выдаются соответствующими коммунальными службами. Порядок выдачи технических условий регламентируется нормативными актами органов местного самоуправления.
Чтобы перейти от этапа проектирования до этапа строительства индивидуального жилого дома необходимо подать полный пакет готовой проектной документации в местные органы архитектуры , после чего эти же органы во главе с главным архитектором района приступают к подготовке разрешения, которое утверждается главой местной администрации. Один экземпляр окончательной проектной документации Вы обязаны передать на хранение местный комитет по архитектуре, о чём составляется соответствующий акт.
Помните, что в случае отступления от требований законодательства при разработке и согласовании проекта индивидуального жилого дома, возникает риск признания будущего дома «самостроем», что может привести к значительным денежным штрафам и даже демонтажу здания. Но даже эта административная ответственность не избавляет от гражданско-правовых последствий, которые можно исправить только последующей надлежащей регистрацией проекта и объекта строительства. Под гражданско-правовыми последствиями имеется ввиду отсутствие возможности осуществлять любые юридические действия относительно «незаконной» недвижимости, от продажи до завещания.
Как понять
Состав проекта: АР, КР, ИС?Просто в интернет на одном сайте нашол состав проекта который нам нравится? Что обозначает эти сокращения?
Ну вроди бы нашол:
I. Архитектурный раздел (АР)
Включает: ведомость чертежей, общие данные о проекте и спецификации, планы этажей, фасады
Многоликие фасады
Многоликие фасадыРазрезы, план кровли, ведомость оконных и дверных блоков.
ПЛАНЫ ЭТАЖЕЙНа этих листах показаны планировки каждого из этажей дома. Здесь изображены все внутренние помещения, их габаритные размеры и площади, обозначены входы в дом, расположение внутренних дверей, окон, вентиляционных шахт и каминов с дымоходами. Также по планам можно определить толщину стен и перегородок, высоту этажа относительно нулевой отметки (как правило, от уровня земли). Следует иметь в виду, что все размеры указаны по осям соответствующих стен.
ФАСАДЫЭти чертежи демонстрируют фронтальные изображения дома с каждой из сторон. Обозначены окна, двери, гаражные
Гаражные ворота
Гаражные воротаО воротах, и о том, как сделать выбор - читайте в нашей новой статье.
Ворота, балконы, прочие элементы фасада
Многоликие фасады
Многоликие фасадыМатериал отделки фасада – завершающий штрих, который подчеркивает общий стиль дома и создает его образ.
Свесы и конек кровли и их расположение по высоте (отметки от нулевого уровня, обозначенного здесь же).
РАЗРЕЗЫВ проектах приводятся, как правило, несколько разрезов (чертеж вертикального сечения дома), но обязательно присутствуют продольный и поперечный разрезы. По ним легко определить высоту помещений на этажах, величину заглубления подвала или цокольного этажа, угол наклона скатов кровли в мансарде
Окна на крышеКакие «фокусы» не пройдут с традиционными вертикальными окнами в вашей мансарде.
II. Конструктивный раздел (КР)
Включает: общие данные, схемы расположения элементов фундаментов, перекрытий, лестниц, стропильной конструкции, детальные чертежи отдельных узлов, спецификации изделий и материалов.
ДЕТАЛИРОВОЧНЫЕ ПЛАНЫ МОНТАЖАТакие чертежи поэлементно демонстрируют конструкции фундаментов, перекрытий, стропильной системы, полов и пр. На множестве листов представлены схемы раскладки бетонных блоков фундаментов, балок и плит перекрытий, участков монолитного бетонирования с элементами армирования и др. Наиболее сложные узлы примыкания конструктивных элементов друг к другу и детали показаны отдельно, на чертежах указаны основные размеры и привязки по осям.
III. Инженерные разделы (ВК, ЭО, ОВ) (если доступны) Тут получается ИР а не ИС-?
Включает: общие пояснения о расчетах, схемы систем водоснабжения и канализации (ВК), электрооборудования (ЭО), отопления и вентиляции
(ОВ), спецификации оборудования, изделий и материалов.СХЕМЫ СИСТЕМ ЖИЗНЕОБЕСПЕЧЕНИЯ
В состав документации по каждой из сетей входят планы этажей с указанием разводящих трубопроводов холодного и горячего водоснабжения, бытовой канализации, отопления. В электрическом проекте дана информация о расчетной мощности дома, о системах заземления и молниезащиты, показаны разводки силовой и осветительной электросетей. Приведены аксонометрические схемы систем с указанием отметок высот, указаны места расположения и подключения оборудования. Отдельно даны пояснения к устройству и расчетам внутренних сетей, общие указания по монтажу и подключению приборов и сантехнического оборудования, спецификации изделий и материалов.
Проект дома — это документация, в которой указаны все параметры здания. Документация поможет представить, как будет выглядеть здание снаружи и изнутри, сколько и каких материалов понадобится для возведения. Иногда в состав проекта дома входят дополнительные разделы, которые помогают более детально подойти к возведению — заранее определить тип закладываемых коммуникаций, запланировать на этапе строительства устройство пожарной или охранной сигнализации. Документация понадобится как в процессе строительства, так и при приемке — для контроля качества и соответствия нормам.
Из чего состоит проект? Какие пункты обязательны?
Типовой проект — это комплект чертежей, необходимых для строительства. В проекте должны быть следующие разделы:
- архитектурный (АР) — описывает общую информацию, архитектурные решения, содержит поэтажные планы, чертежи фасадов и основные разрезы, план крыши, ведомости дверных и оконных проемов;
- конструктивный (КР) — включает конструкторские чертежи фундамента и других несущих конструкций, устройства полов, стропильной системы. В конструктивном разделе указаны требуемые стройматериалы и их количество.
Такой комплект чертежей всегда входит в проект дома — это регламентируется государственными нормативными документами. По желанию заказчика в проектную документацию включают дополнительные разделы — например комплект чертежей инженерных систем.
В частном домостроении, когда строят небольшие по площади жилые дома, часто ограничиваются эскизным проектом. Но это первый этап архитектурного проектирования, его нельзя назвать полным. В эскизных документах указаны только общие данные, изображения фасадов и поэтажные планировки.
Полное проектирование с более детальной архитектурной частью предпочтительнее: даже в строительстве простых зданий есть нюансы и конструктивные особенности.
Подробный состав проекта
Архитектурно-строительные решения (АС)
Проектная документация предоставляется на бумажном носителе формата А3, в одном экземпляре, заверенная синей печатью. В состав проекта входят два раздела: АР (архитектурные решения) и КР (конструктивные решения).
Рабочие чертежи марки АР (Архитектурные решения)
Этот раздел состоит из нескольких частей:
- общие данные об объекте и пояснительная записка;
- генплан;
- разбивочный план осей;
- кладочные и маркировочные планы;
- каждый из фасадов дома с указанием высотных отметок;
- план кровли;
- основные разрезы по дому;
- экспликация полов, особенности заполнения проемов окон и дверей;
- вентиляционные каналы и дымоходы.
В архитектурных чертежах указано расположение всех окон, дверей, шахт вентиляции, каминов с дымоходами, высота этажей, толщина стен; показаны основные конструктивные узлы.
Проектная документация
1. Обложка проекта
2. Титульный лист
3. Общие данные проекта и спецификация основного материала стен дома
4. Образмеренные планы этажей (строительные)
5. Маркировочные планы этажей
7. Разрезы
9. Фасады
12.Фрагменты плана
13.Вентиляционные каналы, дымоходы
Рабочие чертежи марки КР
Этот раздел в составе архитектурного проекта разрабатывают для технически грамотной реализации архитектурных замыслов. КР состоит из следующих частей:
- общие данные;
- схема размещения фундамента, в том числе размеры, точное расположение на участке, глубина заложения;
- план перекрытий, перемычек, стропильной конструкции с размерами и техническими указаниями по устройству;
- детальные чертежи;
- расчет расхода кладочных материалов;
- спецификации материалов.
Состав входящих в КР чертежей зависит от типа конструкций, заложенных в проектной документации.
Пример: Конструктивные решения, в составе КЖ и КД
Состав раздела КЖ (конструкции железобетонные)
1. Общие данные
2. План фундамента, спецификация материала
4. Монолитные колонны (если есть по проекту), спецификация
5.Крыльца
6. План перекрытий со спецификациями
7.Схемы расположения перемычек, спецификация
8. Монолитные пояса, спецификация
Состав раздела КД (конструкции деревянные)
1. Общие данные
Дополнительно:
Инженерные системы (ИС)
Если кроме основных разделов, которые обязательно включает в себя проект дома, предусмотрен раздел инженерных сетей, в нем должны быть следующие части:
1. общие пояснения к каждой из систем жизнеобеспечения, рекомендации по монтажу и подключению приборов;
2. схема систем водоснабжения, канализации — обоснование выбора — индивидуальные или с подключением к централизованным системам, — планы по этажам;
3. схема отопления — обоснование устройства индивидуального отопления или подключения к центральным сетям, теплотехнический расчет;
4. проектирование электроснабжения, включая схемы разводки сетей, электропроводки, планы размещения электрооборудования (;
5. спецификация изделий, оборудования, материалов. (Заказываются к каждому проекту отдельно, по желанию заказчика.)
К некоторым проектам разработаны типовые ИС, их наличие уточняйте у менеджера. Их стоимость не включена в цену АС проекта.
Примеры:
Архитектурный паспорт
Паспорт на проект дома не входит в состав полного комплекта, его можно приобрести за дополнительную плату.
Архитектурный паспорт проекта позволяет быстрее и проще оформить разрешение на строительство, так как содержит в себе все документы, необходимые для предоставления в местные органы архитектуры.
Состав архитектурного паспорта:
Планы в осях
Фасады
Разрезы в осях
Продажа "Строительного паспорта проекта" без приобретения основного комплекта рабочих чертежей не производится.
Также можно приобрести дополнительный комплект чертежей (бумажную копию), необходимую, как правило, для строителей.
Можно ли внести изменения в готовые разделы?
В любой готовый проект можно внести изменения , но нужно оценивать рентабельность: если изменения затронут конструктив, готовые расчеты не будут актуальными. И стоимость готового проекта с учетом внесённых изменений может оказаться выше, чем разработка индивидуального с нуля.
) состоит из "Полного комплекта рабочих чертежей (ПК)" и "Строительного паспорта проекта".
Полный комплект рабочих чертежей (ПК) (примерно 80-100 листов формата А3) — состоит из Архитектурно-строительных чертежей (АС), чертежей Инженерных систем (ИС) , Паспорта проекта. В полный комплект прикладывается также Дополнительная копия проекта. Для качественного строительства рекомендуется приобретение Полного комплекта (ПК).
В состав "Архитектурно-строительных чертежей (АС) (примерно 55-65 листов формата А3)" входят:
Архитектурный раздел (чертежи марки АР):
- Общие данные по проекту: общие данные, пояснения, спецификация
- Разбивочный план осей
- Кладочные планы
- Маркировочные планы
- План кровли
- Фасады
- Разрезы
- Узлы и детали: конструкции и узлы стен, вентиляционные стояки, лестница, крыльцо, индивидуальные узлы и детали, зависящие от дома
- Ведомость оконных и дверных блоков
- Изделия: решетки ограждений и иные, зависящие от архитектуры дома
Конструктивный раздел (чертежи марок КР, КЖ, КД):
- Фундамент. Планы-порядовки раскладки блоков (для сборного фундамента), или опалубочные чертежи и армирование — для монолитного фундамента. Спецификации
- Планы перекрытий этажей и спецификации, необходимые узлы и детали перекрытий
- Перемычки над окнами и проемами, и их спецификация
- Планы стропил, их узлы и спецификации
- Разрезы
- Основные конструктивные узлы, в зависимости от архитектуры дома
- Изделия — балки металлические или Ж/Б, в зависимости от архитектуры дома
Инженерные системы (ИС) разработаны от ввода в дом, то есть это - внутренние сети (примерно 25-35 листов формата А3).
Инженерные системы (ИС)
Водоснабжение и Канализация (чертежи марки ВК)
Отопление (чертежи марки ОВ)
Электрооборудование (чертежи марки ЭО)
В проектах деревянных домов чертежи объединены в Архитектурно-Строительный раздел (чертежи марки АС) .
Дополнительно к чертежам, которые типичны для других домов, для деревянных даны развертки стен с порядовками бревен.
"Строительный паспорт проекта"
содержит в себе пояснения к архитектурному замыслу проекта, и состоит из пояснений с описанием основных конструкций, поэтажных планов, фасадов и разреза (формат А3). В Паспорте, с целью раскрытия архитектурной идеи, показана расстановка основной мебели. При желании, или при необходимости проведения согласований (в зонах особого регулирования застройки) мы можем дополнить Паспорт проекта цветными фотореалистичными 3Д-изображениями и всеми фасадами
(формат А4, на 2-ух листах)
.
Имея на руках Строительный Паспорт на проект коттеджа, вам будет легче получать разрешение на строительство в местных административных органах. Продажа "Строительного паспорта проекта" без приобретения основного комплекта рабочих чертежей не производится
ДОПОЛНИТЕЛЬНО вы можете заказать у нас
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ, ЧТО:
Проекты могут не учитывать специфических требований, обусловленных местными особенностями, которые могут предъявляться к новому строительству территориальными органами власти в соответствии с их компетенцией, вытекающей из Градостроительного кодекса РФ.
В соответствии с "ИНСТРУКЦИЕЙ О ПРОВЕДЕНИИ УЧЕТА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" подсчет площадей дома ведется с корректирующими коэффициентами для некоторых типов помещений. Например, балконы считаются с понижающим коэффициентом 0.3, лоджии — 0.5. Поэтому, указываемая общая площадь дома не является простым суммированием площадей .
Не предназначены для строительства в СЕЙСМИЧЕСКИ АКТИВНЫХ РАЙОНАХ
и
для строительства в условиях ВЕЧНОЙ МЕРЗЛОТЫ
. В такой строительной ситуации требуется полная переработка фундаментов.
